Stav legislativy z pohledu vlastnického práva (Fr.Janda -SVPSR)

Agrární noviny (Agroweb) 29.7.1999

Stav legislativy z pohledu vlastnického práva (Fr. Janda - SVPSR)

Clánek je vstupní analýzou a podkladem pro odbornou diskusi nad problematikou plného obnovení obsahu vlastnictví k pude. Cílem této aktivity je návrh a prijetí legislativních, ekonomických a rídících opatrení, která by posílila vlastnictví k pude a napomohla rozvinutí trhu s pudou ješte pred vstupem ceské republiky do Evropské unie.

Spolecensko-politické a ekonomické premeny po roce 1989 se také projevují u pudy. Drívejší dominantní a prakticky bezplatné užívací vztahy k pude byly nahrazeny urcujícím významem vztahu vlastnických. Po roce 1989 tedy vznikl soubor právních predpisu, které upravují vztah k pude, zejména k zemedelské. Zákon c. 229/1991 Sb., o úprave vlastnických vztahu k pude a jinému zemedelskému majetku, ve znení pozdeji vydaných predpisu /dále zákon o pude/ je v tomto smeru klícovým predpisem. Prehlednost a úcinnost tohoto zákona je zakalena tím, že rada ustanovení se vztahuje pouze na zmírnení následku nekterých majetkových krivd a nikoliv jen na daný právní institut pudy. Prehlednost právní úpravy je dále snížena tím, že rada nove prijatých právních predpisu byla novelizována i vícekrát.

Po té co prakticky skoncily majetkové restituce, je urcujícím vztahem k pude vlastnický vztah, nebo vztah se souhlasem vlastníka od neho odvozený. Byly prijaty zákonné zábrany vyvlastnení majetku, a v tom i pudy. Stalo se tak Ústavním zákonem c. 1/1992 Sb. - Ústava CR a Usnesení predsednictva CNR c. 2/1992 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod, jako soucást ústavního porádku CR a Obcanským zákoníkem. Spolu s ústavní fixací vlastnického práva k pude zápisem do katastru nemovitostí jde v Ceské republice o standardní zajištení jistoty ve vlastnických vztazích. Obsah vlastnictví ale v Ceské republice doposud obnoven nebyl. Právne obnovený význam vlastnictví k pude jen postupne a obtížne dostává svuj ekonomický obsah.

1. Obsah vlastnického práva

Obsahem vlastnického práva je oprávnení vlastníka v mezích zákona pudu držet, užívat, používat její plody a užitky a nakládat s ní prirozene svou mocí, svými rozhodnutími a ve svém zájmu.

Právo pudu držet znamená s ní nakládat jako s vlastní a pro sebe. Pudní údržba je zpravidla spojena s výkonem vlastnického práva. Muže však být od neho oddelena rozhodnutím vlastníka pudu pronajmout.

Právo pudu užívat obsahuje využívání pudy v zájmu vlastníka bud jím samým, nebo s jeho souhlasem jiným. Pudu muže užívat k zemedelské výrobe bud sám vlastník, nebo ji muže pronajmout jinému. Právo pudu užívat opravnuje vlastníka k privlastnování všech plodu a užitku.

Právo nakládat s pudou znamená, že vlastník s ní muže disponovat podle své vule. Sem patrí napríklad právo nejen rozhodovat o zpusobu využití pri aktivním hospodarení, ale i právo nechat pudu ležet ladem bez užitku, zmenit její druh - kulturu, také pudu prodat, pronajmout nebo darovat.

Subjektivnímu právu vlastníka odpovídá povinnost všech ostatních nezasahovat do jeho vlastnického práva a neomezovat ho. Vlastnictví pudy na druhé strane vlastníka zavazuje. Vlastnictví pudy nesmí být zneužito na újmu práv druhých v rozporu se zákonem chráneným obecným zájmem.

Vlastník pudy v Ceské republice stále, ne vždy muže pudu svobodne držet, užívat, prípadne s ní volne nakládat.

2. Trh s pudou, zejména zemedelskou

Po obnove vlastnického práva k pude nabývá zcela samozrejmého významu možnost prevodu pudy prostrednictvím kupní smlouvy nebo nájmem. Zemedelská puda stálé není predmetem rozvinutých tržních vztahu. Pretrvávají ješte nedorešené problémy, které jsou nekdy vzájemne vecne propojené a vnitrne si také vzájemne konkurují.

2. 1. Pozemkové úpravy

Právo pudu držet, užívat a nakládat s ní muže její vlastník plnohodnotne uplatnit pouze tehdy, pokud ji má evidencne, ale predevším také lokálne identifikovatelnou v katastrálním území. Doposud vetšina vlastníku pudy neví, kde se jejich pozemky v katastrálním území nacházejí, vetšinou jsou ve velkém lánu neprístupné a mnohdy vlastník neví, kdo jeho pozemky užívá. Vlastnické pozemky jsou prevážne vedeny v tak zvané zjednodušené evidenci, dle stavu bývalé pozemkové knihy /dále PK/ nikoliv v soucasném stavu katastru nemovitostí /dále KN/, a to podle § 84, vyhlášky c. 190/1994 Sb. Základem katastru nemovitostí tedy nadále zustává evidence pozemkových parcel císlovaných podle scelených lánu polí bývalých JZD a Státních statku. Skutecní vlastníci pozemku jsou vedeni ve zjednodušené evidenci a už ze samotného názvu této evidence lze usuzovat, že vlastnictví pozemku není dostatecne ošetreno. Vetšina vlastnických parcel tvorí tak zvanou spodní vrstvu KN a v praxi se výstižne ujal termín "spodní vlastníci". Naskýtá se otázka, kdo jsou tedy ti vrchní vlastníci?

Celý tento problém se považuje za docasný a mají ho rešit pozemkové úpravy ve smyslu zákona c. 218/1997 Sb.

Pozemkovými úpravami se usporádávají vlastnická práva k pozemkum a s nimi související vecná bremena, pozemky se prostorove a funkcne upravují, zabezpecuje se jimi prístupnost pozemku a vyrovnávají se jejich hranice. Soucasne se jimi vytvárí podmínky pro racionelní hospodarení, zvelebení krajiny a zvýšení její ekologické stability. Ke konci roku 1998 bylo v Ceské republice dokonceno pouze 26 pozemkových úprav. Pri tomto tempu lze ocekávat jejich dokoncení v casovém horizontu 50-ti let. Soucasný stav KN rovnež ochromuje trh s pudou. Zájemci budou pravdepodobne otálet s koupí roztríštených a neprístupných pozemku, jejichž vlastnické hranice nejsou vytýcené a stabilizované. Celý problém je ješte komplikován samotnými vlastníky pudy. Podle § 6, odst. 3, zákona c. 218/1997 Sb. musí být zahájeny pozemkové úpravy vždy, pokud se proto vysloví vlastníci pozemku nadpolovicní výmery zemedelské pudy rešeného katastrálního území. U mnohých vlastníku pudy pretrvávají obavy z minulých dob, kdy hranice jejich pozemku se menily bezprávne. Také vlastníci starí a nebo ti, kterí aktivne nehospodarí a je jich vetšina, mají obavu vyvolávat potrebu pozemkových úprav, protože by mohli narušit nájemcum jejich soucasné užívání. Vypovezením nájmu ze strany nájemce se dnes dostává takový vlastník do velmi složité situace. Proto tlak na zpracování pozemkových úprav ze strany vlastníku pudy je slabý, nebo neexistuje vubec. Je pravdou, že Okresní pozemkové úrady mohou zahájit rízení o pozemkových úpravách i bez podnetu vlastníku, a to ze zákona. Je také pravdou, že v soucasném pojetí je zpracování komplexních pozemkových úprav casove a financne nárocné. Soucasný stav vyhovuje nynejším nájemcum a uživatelum neidentifikované pudy, ale naprosto nevyhovuje vlastníkum, nebot narušuje právo s pudou svobodne nakládat, a nevyhovuje také státu, nebot prichází o dane.

Doporucuje se:

-zkvalitnit informacní systém o katastru nemovitostí /dále KN/,

-rozšírit využití KN prostrednictvím internetu, prijetí legislativních zmen pro výpis z internetu, vcetne snímku z digitální katastrální mapy,

-metodicky a legislativne zjednodušit zpracování, schvalování a vnesení do KN, komplexních pozemkových úprav jednotlivých katastrálních území,

-zabezpecit a využívat financní prostredky na zpracování pozemkových práv, vcetne zahranicních financních podpurných zdroju v rámci programu Obnovy venkova, napríklad programu SAPARD.

2. 2. Koupe a prodej zemedelské pudy

K obnove vlastnického práva a jeho reálného obsahu zejména k pude, nabývá zcela prirozený význam jeho prevod prostrednictvím kupní smlouvy. Právní úprava koupe a prodeje zemedelské pudy se rídí ustanoveními obcanského zákoníku o kupní smlouve, která se také vztahuje na smluvní prevod pudy, a jednak zvláštními ustanoveními o prevodu vlastnictví k nemovitostem. Pri uzavírání kupní smlouvy však muže být sjednána i cena odlišná od ceny úrední. Ocenování pudy se rídí zákonem c. 151/1997 Sb. a vyhláškou Ministerstva financí c. 279/1997 Sb.

Trh se zemedelskou pudou co do rozsahu koupí a prodeju je nejen u nás, ale i ve státech Evropské unie pomerne chudý. Príciny omezeného trhu s pudou jsou prece jen rozdílné. Existuje relativne malá nabídka?

Ve státech EU to platí. Zemedelské pudy se vlastníci neradi zbavují, protože pretrvává - i když oslabene - názor, že puda je vedle výrobního faktoru také trvalým uchovatelem hodnot. Urcité množství pudy nabízejí k prodeji ti zemedelci, kterí odcházejí do duchodu a nemají následníka k provozování zemedelství. Cást nabídky pochází po smrti majitele od dedicu, kterí nechtejí na zdedených pozemcích hospodarit.

V podmínkách Ceské republiky platí obecne stejné tendence v možnostech nákupu pudy. V dusledku "polistopadové revoluce" je tato nabídka u nás rozšírená. Množství pudy nehospodarících duchodcu a jejich dedicu je u nás mnohem vetší. Pudu k prodeji nabízejí v Ceské republice navíc také vlastníci, jejichž rodiny byly v minulosti zemedelci a po roce 1989 se už k zemedelství nehodlají vrátit. Další skupina vlastníku dala svoji pudu prozatím do nevýhodného nájmu, ale v prípade výhodné poptávky ji hodlají prodat. V podmínkách Ceské republiky výrazneji klesá duveru v pudu jako uchovatele hodnot, což na druhé strane vede ke snižování její ceny, která již nyní klesá pod úroven ceny úrední. Podle údaju VÚZE Praha /Zemedelská ekonomika 45, 1999 6/ se nejvíce prodávají menší pozemky. Tržní cena u techto pozemku je také nejvyšší, v prumeru 47,30 Kc/m2 u prodaných pozemku s výmerou do 10 ha. Nejnižší prumerná cena pozemku 3,43 Kc/m2 je dosahována u výmery jednoho pozemku nad 10 ha.

Specifickým problémem Ceské republiky je snaha vlastníku pudy o prevod do jiného okresu, ve kterém vetšinou nyní provozují zemedelství. Tento úkol se nenaplnuje, prestože zákon c. 546/1992 Sb. v §2 odst. 3 poveruje temito prevody Pozemkové fondy a Pozemkové úrady. Také toto množství pudy bude pravdepodobne predmetem trhu, nebot administrativa tento úkol pravdepodobne nezajistí.

Prodej a nákup pudy ovlivnují dále nekteré ekonomické faktory:

-nízká rentabilita zemedelských podniku hospodarících na pude snižuje cenu pudy, nízké ceny zemedelských výrobku a problémy s jejich odbytem snižují poptávku po pude,

-proklamovaný menší rozmer zemedelství pri vstupu do EU si vyžádá podle pripravované koncepce MZe CR dát do klidu 988 tisíc hektaru zemedelské pudy. Tento faktor se projeví v nižší poptávce a povede rovnež k nižší cene,

-úroven podpor zemedelství ze strany státu ovlivnuje cenu pudy. Úroven státních podpor je relativne nízká, a proto také zájem o koupi pudy pro zemedelské podnikání klesá,

-zájem o koupi pudy se soustreduje pouze na nejkvalitnejší pudu. Nákup úrodné pudy roste zejména ze strany zahranicních kupcu sousedních zemí EU. Napríklad agresivní kupci ze zahranicí "vyhnali" cenu prvotrídní zemedelské pudy ve Švédsku v roce 1995 na rekordní úroven 70 000 SEK/ha,

-mezi kupci zemedelské pudy je nejvíce soukromých rolníku. Jejich motivem je predevším rozšírení výmery svých rodinných hospodárství i pro své následníky. Napríklad ve Velké Británii v roce 1995 cinil podíl nákupu pudy v rodinných farmách celých 67 %. Také v Ceské republice se rozšírení zemedelského podniku nákupem pudy deje na rodinném základe. Obchodní spolecnosti, nebo ZD dnes pudu nekupují,

-také rust inflace ve státe je svázán s poklesem ceny pudy,

-vzestup úrokové míry se projevil zdražením úveru a v potížích s obstaráním financí u potencionálních kupcu. Dusledkem je omezená poptávka po nákupu pudy,

-nízká kapitálová výnosnost podnikání v zemedelství zpusobuje nezájem o pudu, jako zástavy pro získání úveru v bankách,

-puda tvorí hmotný investicní majetek zemedelského podniku. Hmotný investicní majetek se úctuje ve tríde 0 na príslušný úcet úctové skupiny 02 a 03. Reprodukuje se postupne, prostrednictvím odpisu. Puda sice patrí mezi hmotný majetek dlouhodobé povahy, ale neodepisuje se. Vlastním zdrojem financování jejího nákupu je proto zisk, který zbude zemedelskému podniku po obvodu daní, prípadne prídelu fondum, úhrade podílu, prípadne výplat dividend. Napríklad ve Španelsku poklesla reálná cena pudy také proto, že puda ztratila charakter "danového úkrytu". V Ceské republice zemedelci pri soucasné, obtížné ekonomické situaci nakupovat pudu z volných financních zdroju v podstate nemohou,

-zákon c. 95/1999 Sb., o podmínkách prevodu zemedelských a lesnických pozemku ve vlastnictví státu na jiné osoby, upravuje prevod státní pudy také na fyzické osoby. Již nyní sledujeme ruzné legislativní výklady tohoto zákona a prodej pudy ješte nezacal.

Za prvé - stát je vždy složitý partner pro rozhodování o prodeji pudy. Koupit pozemky od státu, byt podle zákona, nebude jednoduché, ale urcite bude casove nárocné.

Za druhé - nákup státní pudy, byt za ceny úrední, ve 30-ti letých splátkách nebude nyní pro zemedelce levný.

Za tretí - prodej státní pudy výrazne omezuje ustanovení §7, odst. 1, b, d,. Podmínka dvouletého hospodarení nejméne na 10 ha a vlastnení v katastrálním území nejméne 10 ha v podstate zastaví prodej pudy, a to hlavne v okresech, kde je státní pudy k prodeji nejvíce. Je proto reálné, že prodej více než 500 tisíc ha státní pudy nebude ukoncen pred vstupem CR do EU. Státní puda bude kupována zahranicními zájemci. Již nyní pronajatou pudu obhospodarují zahranicní zemedelci.

Doporucuje se:

- realizovat nabídku pudy nehospodarících a starých vlastníku v delším casovém horizontu,

- zvýšit poptávku po pude, její ceny a možnost její zástavy pro získání úveru v bankách vyšší kapitálovou výnosností podnikání v zemedelství,

- realizovat prevody pudy napríklad mezi okresy,

- danové zvýhodnení nákupu pudy,

- urychlit prodej státní pudy odstranením všech legislativních barier.

2. 3. Nájem pudy

Návrat významu vlastnictví pudy také znamená, že užívat pudu muže bud její vlastník, nebo z rozhodnutí vlastníka zpravidla nájemce. Nájemní vztah je upraven obcanským zákoníkem, jeho ustanovením v § 663 - 684.

Z hlediska zákona zanikly tedy ruzné užívací vztahy k pude, které umožnovaly s ní disponovat bez ohledu na to, komu vlastnicky náleží. Ve skutecnosti ale užívací vztahy, a to bez souhlasu vlastníka pudy, stále ješte pretrvávají. Zemedelské podniky stále ješte užívají cást pozemku bez nájemních smluv a dále mezi sebou, bez souhlasu vlastníku si pozemky vzájemne upravují. Dokonce i Pozemkový fond CR je mnohdy nucen pronajímat státní pudu zemedelcum na náhradních pozemcích. Stále funguje institut zatímního užívání pudy. Prícin tohoto stavu je mnoho. Stále pretrvává nedostatecný cit k vlastnictví. Pudu vlastníku, kterí se o ni neprihlásí, nebo neznámých vlastníku si proste zaberou nejbližší zemedelské podniky. Již zminovaný stav KN a pomalý postup pozemkových úprav mnohdy zemedelcum jinou možnost nedává, chtejí-li pudu obdelávat. Ve svém dusledku jsou vlastníci pozemku kráceni ve svých právech a opet je také poškozován stát na daních.

Vedle stavu KN a oddalování pozemkových úprav je hlavní legislativní závadou doposud neobnovený institut pachtu, který byl soucástí našeho právního rádu do roku 1950. Institut pachtu je soucástí právních rádu státu EU. Obcanský zákoník, nebo zákon o pude dílcím zpusobem prihlíží ke specifickým vlastnostem pudy. Komplexní rešení ovšem chybí a prináší ho až zavedení institutu pachtu. Rozdíl mezi nájmem a pachtem spocívá v tom, že se pachtýr musí pricinit, aby z pudy mohl brát užitky. To znamená, že pachtýr je povinen pudu obdelávat. Institut pachtu tak posiluje vlastnické právo nájemcu, ale také ukládá povinnost pudu obdelávat, címž je zajištována pudní úrodnost a ekologická stabilita okolí. Nájemní vztah k pude je znacne rozšíren. Napríklad v Belgii cinil podíl pronajaté pudy z celkové její výmery koncem 80 let 68 %, ve Francii pak 53 %.

V Ceské republice je vysoký podíl pronajaté pudy.

- u právnických osob (ZD a OS) je podíl pronajaté pudy 80 - 100 %,

- u fyzických osob - soukromých rolníku ciní tento podíl 30 - 63 %. Nejvyšší podíl vlastnické pudy mají rodinná zemedelská hospodárství. U menších hospodárství s výmerou do 30 ha je podíl vlastnické pudy témer 100%.

Vlastník zemedelské pudy je vetšinou také i vlastníkem honebních pozemku. Toto právo muže podle zákona c. 512/1992 Sb., § 2, prenechat nájemci, vcetne práva myslivosti. Mnohé honitby byly uznány bez rádných nájemních smluv s vlastníky honebních pozemku a nájemci z techto honebních pozemku vetšinou také neplatí žádný nájem. Podle zákona koncí i takto závadne sjednaný nájem až 31. 3. 2003. Vlastníci honebních pozemku podle soucasné legislativní praxe nemohou prosadit zmenu nájmu a uznání nové honitby. Zákon o myslivosti c. 512/1992 Sb. vychází ješte z usnesení národního shromáždení Ceskoslovenské socialistické republiky, jak je uvedeno v jeho úvodu, a jako celek umožnuje rozsáhlé porušování práv vlastníku honebních pozemku.

Doporucuje se:

- v Ceské republice obnovit institut pachtu,

- prijmout novelu honebního zákona.

2. 4. ochrana zemedelské pudy, prírody a krajiny

Puda je nenahraditelným prírodním bohatstvím, jednou z hlavních složek životního prostredí a základem pro produkci potravin. Ochrana pudy, krajiny a prírody se rídí celou radou predpisu. Zákon c. 334/1992 Sb., o ochrane zemedelského pudního fondu, ve znení zákona c. 10/1993 Sb., vyhláška c. 13/1994 Sb., kterou se upravují nekteré podrobnosti zemedelského pudního fondu a zákona c. 114/1993 Sb., o ochrane prírody a krajiny, ve znení zákona c. 289/1995 Sb. a dalších navazujících predpisu.

Využívání pudy musí být v souladu s ochranou pudy prírody a krajiny. Tato ochrana však musí být v rovnováze s jejími prínosy. Nelze pripustit vysokých zisku z užívání pudy na úkor poškozování krajiny a prírody. Škody na pude, prírode a krajine pusobí také její neobdelávání. Pustá krajina zarostlá plevely jiste není cílem zeme ve stredu Evropy. Ochrana pudy, prírody a krajiny je dnes v konkurencním vztahu s jejím trhem. Poptávka po zemedelské pude v chránené oblasti je minimální. Proto také zde její cena hluboko klesá pod cenu úrední. Extensivní využívání pudy musí být také kompenzováno prínosy ekologickými. Na techto kompenzacích se musí podílet také stát svými podporami. Organické zemedelství a jeho ekologické potraviny ve spojení s turismem jsou snahy po naplnování žádané rovnováhy mezi ochranou krajiny a prínosy ze zemedelské pudy.

Doporucuje se:

- trvalá podpora ochrany pudy a krajiny,

-legislativní úpravy smerující k zachování ekologického zemedelství a trvalého osídlení krajiny.

Ing. František Janda

Použitá literatura:

1. Zemedelské aktuality 9-10/96, ÚZPI Praha

2. Zemedelská ekonomika 45,1999 6 (výberové šetrení)

3. Puda v ekonomických souvislostech (Sborník semináre VÚZE 1995)

4. Nové zemedelské a lesní právo (Jaroslav Suchánek, 1996)

5. Citované zákony a vyhlášky

6. Puda, situacní výhledová zpráva 1996