HARMONIZACE OCEŇOVÁNÍ ZEMĚDĚLSKÝCH KOMODIT S EVROPSKOU UNIÍ

Harmonisation of Evaluation of Agricultural Commodities with European Union

Jaromír Ryska, Antonín Valder

Adresa autorů:

Doc.Ing. Jaromír Ryska, CSc., VŠE v Praze, fakulta mezinárodních vztahů

Doc.Ing. Antonín Valder, CSc., ČZU, provozně ekonomická fakulta

Anotace:

Tento příspěvek vznikl jako reakce na zahájenou a stále ještě nedokončenou privatizaci a transformaci ekonomiky České republiky z centrálně řízeného na tržní hospodářství a na snahu o připojení státu k Evropské Unii. V úvodu je podáno stručné shrnutí metodických přístupů k oceňování majetku se zvláštním zaměřením na majetek zemědělských subjektů. Je diskutován rozdíl mezi státem regulovanými a tržními cenami, které jsou dány momentálním stavem nabídky a poptávky. V závěru jsou diskutována doporučení evropských oceňovacích standardů, jejich význam pro činnost znalců zabývajících se oceňováním majetku, možné důsledky na stávající českou legislativu v oblasti oceňování.

Summary:

This article is a reaction on privatization and transformation of the Czech economy from central planed to market system and endeavor the Czech Republic to the European Union. There is discussed methodology of valuation with the respect to the agricultural property. Main differences between market value and regulated price, which is given by the state regulations. Influence of supply and demand on the market value. European Valuation Standards and their possible impact on valuation profession and Czech legislation in this branch.

Klíčová slova:

oceňování zemědělského majetku, tržní hodnota, regulovaná cena, metody oceňování

Key words:

valuation of agricultural property, market value, regulated price, methods of valuation.

1. Úvod

Pokud se chceme zabývat oceňováním majetku využívaného v zemědělství je nutné porozumět základním trendům, které se v tomto odvětví lidské činnosti na konci milénia prosazují. Zemědělství je z pohledu zachování lidského rodu nejvýznamnější činností lidstva. Vedle této primární výrobní funkce, výroba potravin, plní řadu dalších funkcí sekundárních, které jsou zvláště v evropském regionu důležité. Patří mezi ně především funkce podnikatelské činnosti, funkce "celoplošného" osídlení krajiny, funkce sociální, funkce kulturní a funkce uchování obnovitelných přírodních zdrojů.

Uvedené základní funkce zemědělství nejsou v současnosti v ČR stejnoměrně podporovány. Je to hlavně dáno důsledkem proběhlé masivní, ale stále ještě nedokončené privatizace a nejasnostech ve vládní zemědělské politice. Privatizace a transformace byla zaměřena jak na nápravu majetkových křivd minulého režimu (restituce), tak na využití zemědělství k výrobě levných potravin, umožňující zachování “sociálního smíru ”. Důsledkem transformačních opatření je již sedmiletá ztrátovost zemědělské prvovýroby jako celku, která snižuje konkurenceschopnost našeho zemědělství při přípravě ke vstupu ČR do EU.

Jedním z hlavních faktorů, který bude spoluvytvářet strategii rozvoje zemědělství v ČR, bude předpokládaný vstup republiky do EU. Tímto vstupem bude ČR povinováno respektovat pravidla evropského trhu. To je nejen volný pohyb zboží, služeb a lidí, ale i masivní státní subvence do zemědělství. Právě tyto státní subvence mají podstatný vliv na ceny zemědělských výrobků a z toho se odvíjejí i ceny majetku, který se v zemědělství využívá. Včetně zemědělské půdy. Tyto dotace v menší či větší míře potlačují principy trhu, klasický zákon nabídky a poptávky a z toho se odvíjí deformace trhu, která se promítá v cenách zemědělských výrobků, a z nich plynoucích i cen věcí v zemědělství využívaných.

Již od počátku známé historie lidstva se naráží na problém cen v zemědělství. Ty byly buďto volné - současnou terminologií označovány jako obecné, (obvyklé), sjednané, řízené rukou trhu a nebo regulované, panovníkem či státem. První známou regulací v Čechách bylo sněmovní usnesení r. 1549 z období tzv. cenové revoluce. Trvalou složkou státního aparátu se cenové řády staly až v 17. a 18. století (vyhlašování cen dříví, viktuální komise atd.). Od 18. století otiskovaly v Čechách a na Moravě úřední poštovní noviny platné vyhlášky o cenách a rozličné zprávy o realizovaných cenách obilí, dobytka a jiného zboží na trzích některých větších měst. Již z těchto historických podkladů je zřejmé, že stát si vždy uchovával dominantní postavení při vývoji cen zemědělské produkce. To se zpětně odráželo i v cenách věcí používaných v zemědělství.

Tento příspěvek není zaměřen na oceňování majetku podle zásad uplatňovaných v účetnicví, ale na jeho reálné ocenění. To je zjištění takové ceny, za kterou ho lze na trhu nakoupit či prodat. Způsoby oceňování pro účetnictví jsou stanoveny zákonem, ale při existenci trhu se musí respektovat hlavně zákon nabídky a poptávky. U zboží každodenní potřeby je zjištění ceny velice jednoduché, složitější je situace u těch komodit, které se běžně nepřevádějí. Ale i v těchto případech chce mít jak prodávající tak i kupující prvotní fundovanou představu o výši ceny. A právě tímto úkolem se zabývají experti v oblasti stanovení tržních cen. Úkolem těchto odborníků je určit finanční částku, která je vstupní cenou pro jednání o prodeji. Takto pojatá cena je označována v české terminologii jako cena obecná, či obvyklá, v mezinárodně užívané terminologii jako tržní hodnota.

2. Členění zemědělského majetku z pohledu jeho oceňování

Věci využívané a produkované v zemědělství lze z pohledu jejich oceňování rozdělit na 4 základní skupiny:

1. zemědělská a lesní půda (orná půda, louky a pastviny, lesy, rybníky),

2. zemědělské budovy a stavby,

3. stroje a zařízení používané v zemědělství

4. zemědělské výrobky a jiné zásoby zemědělské povahy.

2.1. Zemědělská půda

Cena zemědělské půdy a její ocenění je závislá na současném stavu zemědělství a jeho budoucím vývoji. Výchozími předpoklady k rozvinutí trhu se zemědělskou půdou po roce 1989 v ČR bylo obnovení vlastnických práv k půdě a zemědělskému majetku. To je restituce a zprivatizování majetku státních zemědělských podniků, transformaci bývalých zemědělských družstev na soukromé právnické osoby a vznik velké skupiny podnikatelských subjektů fyzických osob.

Po přechodu ekonomiky na tržní mechanismy se ekonomická pozice zemědělců zhoršila. Trh se zemědělskou půdou v ČR se dosud nerozvinul a její nabídka na trhu v současnosti převyšuje poptávku. Důvody tohoto stavu jsou podle šetření, které prováděl Výzkumný ústav zemědělské ekonomiky Praha, následující.

Půdní fond ČR je vlastnicky velmi roztříštěn. K 1.1.1996 je evidován na 3 798 tis. listů vlastnictví (LV) a je rozdělen do 12 625 tis. pozemkových parcel. Více než 800 tis. ha zemědělské půdy je ve vlastnictví státu. Tuto půdu spravuje Pozemkový fond ČR. Na trhu s půdou je více než 3 miliony subjektů - potenciálních drobných prodejců s průměrnou výměrou pozemku (parcely) 0,44 ha, kteří v převážné většině na svých pozemcích nehospodaří a jeden velký prodejce (stát), který po dořešení legislativních opatření může nabídnout více než 500 tis. ha zemědělské půdy. Na druhé straně je relativně malý počet potenciálních kupců, které tvoří více než 24 tis. samostatně hospodařících rolníků (fyzických osob) a přibližně 2,5 tis. právnických osob (zemědělských podniků) s velmi diferencovaným přístupem k potřebě a možnostem nákupu zemědělské půdy. To je dáno tou skutečností, že přes značnou roztříštěnost vlastnické struktury k půdnímu fondu si hospodaření na této půdě stále zachovává na evropské poměry velkovýrobní charakter, především širokým užíváním nájemních vztahů.

Prodejní, tržní ceny zemědělských pozemků určených pro zastavění mnohonásobně převyšují regulované, úřední ceny zemědělské půdy, v ojedinělých případech i stonásobně. Např. nejvyšší průměrná tržní cena byla 92,05 Kč/m2 v okrese Praha-východ a v okolí velkých městských aglomerací, nejnižší průměrná tržní cena 5,56 Kč/m2 byla v okrese Chrudim a v okresech s méně příznivými půdně klimatickými a sociálně-ekonomickými podmínkami. Průměrná úřední cena zemědělské půdy je však 19,66 Kč/m2. Z toho je zřejmý velký rozdíl mezi regulovanou cenou zemědělských pozemků a skutečně dosahovanou tržní cenou.

Má-li se trh s půdou rozvinout do rozměrů obvyklých v EU bez masové účasti zahraničního kapitálu, bude třeba pro potenciální kupce vytvořit vhodné podmínky. To je hlavně urychleně dopracovat legislativu o prodeji státní půdy, ochranu zemědělského půdního fondu a pronájmů zemědělských pozemků. Tato opatření vedou k regulaci cen zemědělské půdy a tím k dalšímu potlačení klasických tržních nástrojů.

2.2. Zemědělské budovy a stavby

Členěním staveb se zabývá stavební zákon a jeho novela z minulého roku. Stavby, které se v zemědělské výrobě využívají podléhají stejnému režimu, jako ostatní stavby. Pro jejich pořízení je nutné stavební povolení, pro ukončení životnosti demoliční výměr. Pro oceňování těchto staveb se pro účely převodu musí podle platné legislativy stanovit zjištěná, státem regulovaná cena. Tento administrativní postup zpětně ovlivňuje kupujícího i prodávajícího při koupi a prodeji. Obě zúčastněné strany jsou si vědomy, že budou potřebovat znalecký posudek s určením zjištěné ceny. I když se jedná o cenu regulovanou, protože do vyhlášky nelze zakomponovat všechny specifické vlivy trhu, jsou jí tedy jak kupující, tak i prodávající ovlivněni.

Zákon trhu je však v praxi silnější a prodeje staveb se při běžných převodech provádějí podle reálné tržní hodnoty. V tomto segmentu trhu nacházejí tedy uplatnění ti odborníci, kteří jsou specializováni na určení tržních hodnot staveb.

2.3. Stroje a zařízení používané v zemědělství

Stroje a nástroje, zemědělská technika se prodává za ceny, kterým vládne trh. Zákon nabídky a poptávky má v tomto segmentu nezastupitelnou roli. Toho si jsou vědomi jak výrobci, tak i odběratelé zemědělské techniky. I zde však platí, že pokud není kupec, nemusí se vyrábět a neexistuje ani trh pro výrobce. To může mít zpětný dopad na přerozdělování a státní subvence do některých zemědělských lokalit.

2.4. Zemědělské výrobky a jiné zásoby zemědělské povahy.

Zjednodušeně by se mohlo říci, že při existenci brněnské burzy zemědělských produktů jsou tržní hodnoty, obvyklé ceny, této produkce snadno zjistitelné a na jejich výši má vliv pouze stávající nabídka a poptávka. Realita je mnohem složitější, protože výživa národa je i politický úkol každé vládnoucí garnitury a ceny v tomto odvětví jsou vždy buďto méně, nebo více regulovány. Do jejich regulace se promítá mnoho vlivů, které souvisejí nejen s produkční schopností daných regionů, ale i s celkovou národohospodářskou situací, strategickým zapojením země do různých nadnárodních bloků, atd. Velice významnou roli zde sehrává i zpracovatelský průmysl, který je hlavním odběratelem zemědělské produkce. Tento potravinářský průmyslový komplex má možnost ovlivňovat ceny a působit na jejich krátkodobé i dlouhodobější výkyvy. Na určování cen v této oblasti není příspěvek zaměřen.

3. Metodika oceňování zemědělského majetku

V zásadě je jednak o určení buďto cen regulovaných, nebo neregulovaných tržních. Ceny regulované jsou dány předpisy příslušného státního orgánu, ceny neregulové, tržní jsou dány vztahem nabídky a poptávky. Regulované ceny jsou předepsány státem. Buďto přímo ve formě jejich konkrétní výše (cena elektrické energie) nebo ve formě zákonů a na ně navazujících prováděcích vyhlášek. V této oblasti je v současnosti v ČR platný zákon o oceňování, (zák.č. 151/1997 Sb.). Na něj navazuje prováděcí vyhláška MF ČR č. 279/1997 Sb. Je nutné zdůraznit, že ceny určené podle této vyhlášky jsou stále cenami regulovanými. Nejsou to obecné ceny, tak jak jsou chápány občanským zákoníkem. I kdyby byly tyto vyhlášky ještě více složité a používaly mnohem více koeficientů než v současné době mají, nelze pestrost a mnohotvárnost trhu postihnout vyhláškou. Cenu určená podle vyhlášky bude vždy jistou úřední cenou, která se může, ale obecně nemusí s tržní hodnotou oceňovaného majetku krýt.

Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty majetku, chápaného jako zdroje zisku podniku vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní ceny podniku, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění:

1. metody výnosové.

2. metody stanovení vlastního kapitálu (substanční hodnota).

3. metody porovnávací.

Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že majetek, vlastně podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku sice stojí peníze, ale vytváří i zisk či cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Výnosové metody jsou založeny na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů.

Zcela odlišný přístup k oceňování majetku přinášejícího výnosy, to je podniku vychází z pohledu vlastnických aktivit. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že podnik je totožný s majetkem, který je v něm obsažen. Tyto metody se zdají být velice jednoduché a přesné, neboť všechna aktiva a veškeré dluhy jsou vyjádřeny v bilanci. Jsou to metody méně subjektivní, než aktualizace odhadovaných budoucích cash flow při zvolené diskontní sazbě, pro zvolený časový horizont. Přesto je však i jejich použití omezené, neboť reflektují současnou situaci na trhu - prodejní cenu, s velkým časovým odstupem. Rozdíl mezi substanční hodnotou a tržní hodnotou je samozřejmě menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách, než v ekonomikách procházejících transformací, či krizí.

Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a burzy. Trh by měl být "perfektní" ve smyslu dostatečné četnosti prodejů.

4. Oceňování zemědělského majetku

Jak bylo konstatováno v předešlé kapitole, je v zásadě vždy o rozhodnutí, zda je nutné stanovit cenu regulovanou, či provést odborný odhad tržní hodnoty. Vzhledem k současné legislativě bude i nadále nutné počítat regulované ceny majetku, i když by se do budoucna i v oblasti dotovaného zemědělství mělo prosazovat využívání tržních hodnot.

5. Globalizace obchodu a vstup ČR do EU

Vše co bylo uvedeno v předchozích kapitolách bylo uvažováno z národního pohledu. V rámci přípravy na jednání ČR o vstupu do EU se musí zdůraznit: konkurenceschopnost zemědělské prvovýroby ČR snižuje dlouhodobá ztrátovost této výroby, ovlivněná její nízkou úrovní subvencování, vyjadřovanou EPS (ekvivalentem produkčních subvencí). Jeho hodnota byla v roce 1996 v ČR 10 % (od roku 1989 klesla na pětinu), zatímco ve stejném roce v průměru států EU činila 43 %, v průměru států OECD 36 % a dále např. v Polsku 28 %, na Slovensku 19 % a v Maďarsku 11 %. Dalším faktorem pro snižování konkurenceschopnosti zemědělství ČR je nižší ochrana potravinářského trhu ČR a domácích výrobců.

Zemědělství v ČR ztratilo schopnost zajistit práci pro obyvatele venkova. Od roku 1989 do roku 1996 se snížil počet pracovníků v zemědělství o 311,4 tis. osob, tj. o 60,3 %. Naprostá většina obyvatel venkova je zaměstnána mimo zemědělství. Zemědělství není schopno zajistit svým pracovníkům srovnatelnou životní úroveň s ostatními rezorty hospodářství. To bude mít i zpětný odraz na limitovaném, či netransparentním trhu zemědělské půdy a z toho i zpětný vliv na větší nabídku než bude poptávka po zemědělských stavbách. Z tohoto zorného úhlu bude zřejmě i v budoucnu převládat v zemědělství určování regulovaných cen nad odbornými odhady tržních hodnot. V EU bylo publikováno doporučení Evropského sdružení znaleckých organizací TEGoVA (The European Group of Valuer´s Associations) o způsobech oceňování majetku. Evropské oceňovací standardy (Europaen Valuation Standards) jsou pouze doporučením jak provádět ocenění majetku v EU, ale toto doporučení je všeobecně členskými zeměmi Unie respektováno. Bylo by do budoucna vhodné, aby i v ČR se podobné standardy rozšířily a využívaly. Jejich užití totiž zaručuje srozumitelnost při určování tržních hodnot, jejich akceptovatelnost prakticky všemi zahraničními investory. To se může zpětně projevit i v jejich větším zájmu o investování v ČR a tím rychlejšímu dosažení evropské úrovně i v zemědělství.

Literatura:

· Drozen, F., Ryska, J., Vacek, A.: Oceňování majetku, VŠE, Praha, 1997

· Němec J.: Vliv půdy na využití půdního fondu a jeho ocenění,Zemědělská ekonomika, 44, 1998 (4)

· Kalina A.: Cíle zemědělské politiky se zaměřením na agrární obchod,Zemědělská ekonomika, 44, 1998 (2)

· Brabenec V., Šařecová P.: Problémy agrárního sektoru ČR při připravovaných jednáních ČR o vstupu do EU, Zemědělská ekonomika, 44, 1998 (7)