PŮDA JE VÝROBNÍ FAKTOR, KTERÝ MÁ CENU

Agricultural land and it price

Ing. Zdeňka Frýdová

Adresa autora:

Katedra zemědělské ekonomiky ČZU Praha

"Půda vymezuje stát a vyjadřuje státnost. Je důležité, aby naši zemědělci vstupovali do unie jako rovnoprávní partneři. Protože zatím srovnatelné podmínky nemají, je mimo jiné nutné, aby půdu vlastnili."

Josef Lux

Anotace:

Cena zemědělské půdy v České republice se dnes pohybuje kolem 40. 000 až 50.000 Kč za hektar. V podhorských a horských oblastech je cena půdy nižší.

K prodeji státní půdy do soukromého sektoru je určeno 500.000 ha z.p. - 18% rozlohy půd.

Od počátku roku 1998 zasahuje do oceňování půdy nová vyhláška MF ČR č. 279/1997Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Při oceňování pozemků používá vyhláška nový faktor - koeficient prodejnosti.

V současnosti pracuje VÚZE na 2 subvariantách, které se týkají konkrétního výpočtu úředních cen zemědělské půdy. První varianta počítá se zvýšením úředních cen. Varianta by tak odrážela správným způsobem hodnotu zemědělské půdy. Druhá varianta, která nepočítá s tak velkým nárůstem ceny, by více pomohla zemědělcům, kteří se potýkají s nedostatkem finančních prostředků.

Na kvalitu půdy má vliv i množství průmyslových a organických prvků, které v sobě obsahují nadlimitní množství rizikových prvků.

Summary:

Today the price of agricultural land is varying from 40.000 Kč to 50.000 Kč per hectare in The Czech Republic, while the price is dropping down in mountain and upland areas. The agricultural land of 500.000 hectars is intended for sale to a private sector.

From the beginning of 1998 year the land evaluation is executed according to promulgation no. 279/1997 digest issued by The Department of Finances which is part of thelow no. 151/1997 digest. During the agricultural land evaluation the new factor - saleability coefficient is used.

In the present time The Research Institute of Agricultural Economics develops two versions according to price of agricultural land calculation. The first version includes official price increacing and it reflectives the right value of the agricultural land. The second version does not include the price increacing and it could help the farmers which have financial problems.

The quality of soil is effected by industry and organics elements which could contain high quantity of injurants.

Klíčová slova:

bonitace, cena, zemědělská půda, kontaminace

Keywords :

agricultural land, land evaluation, price, land contamination

Přesná informace o hodnotě zemědělské půdy je v současnosti důležitá. Využití znalosti úřední půdy se projeví v momentu faktické realizace odkupu státní zemědělské půdy. Do budoucnosti bude cena zemědělské půdy důležitým zdrojem informací při přípravě ČR na vstup do EU. Tyto 2 důvody spolu velice úzce souvisí. Odkup státní půdy bude pravděpodobně provázen problémy, které budou vyvolány očekávaným vstupem ČR do EU.

Cena zemědělské půdy v České republice se dnes pohybuje kolem 40. 000 až 50.000 Kč za hektar. V podhorských a horských oblastech je cena půdy nižší.

K prodeji státní půdy do soukromého sektoru je určeno 500.000 ha z.p. - 18% rozlohy půd. Prodej státní půdy chystá vláda na příští rok. Státní půda bude sice určena výhradně českým zemědělcům, ale budou k ní mít přístup bohužel i cizinci. Již v současnosti dochází k tomu, že zahraniční obchodníci a farmáři nakupují například pozemky restituentů přes české společníky. Podle odborníků však účelem nákupu není záměr na získané půdě dlouhodobě hospodařit, ale prozatím půdu udržovat v dobrém stavu. Proč?

V Německu dnes stojí hektar zemědělské půdy asi 50 000 DM. Více jak dvacetinásobný rozdíl v ceně, do Čech láká obchodníky a spekulanty. Stejná situace je i s cenami lesů a dalších nemovitostí. Kupní síla průměrného Němce a průměrného Čecha je diametrálně rozdílná. Proto zahraniční investoři čekají na vstup České republiky do Evropské unie. Předpokládá se, že se tržní cena pozemků v ČR může velice rychle srovnat s tržními cenami v Evropě. Jednalo by se až o desetinásobné zvýšení tržních cen v ČR.

Jsme tedy v podobné situaci jako Dánové. Při vstupu do EU bychom podobně jako oni měli žádat výjimku, např. aby po dobu třiceti let od našeho případného vstupu do EU nemohli cizinci kupovat v ČR zemědělskou a lesní půdu. Argumentovat můžeme rozdíly v cenách a příjmech, ale i historickými zkušenostmi. A pak již jenom zbývá doufat, že po třiceti letech členství v EU snad nebudou ceny tak propastně odlišné.

Podle bývalého ministra zemědělství Josefa Luxe se stát proti prodejům státní půdy do zahraničních rukou bude bránit devizovým zákonem, který zakazuje katastrům nemovitostí převést půdu do vlastnictví cizinců. Toto nařízení však obcházejí zájemci ze zahraničí tím, že zakládají společné podniky s tuzemskými farmáři. Jsou to především Němci a Rakušané, ke kterým se v poslední době přidali Nizozemci a Britové.

Jakým způsobem celou věc řešit? Jak účinně zabránit skupování zemědělské půdy přes "nastrčené" české rolníky? V katastrech nemovitostí je zapsána česká fyzická osoba a objektivně nikdo není schopen prokázat, že za ní stojí zahraniční osoba se svým kapitálem. Hlavní roli v této otázce bohužel hrají a budou hrát opět peníze. Zahraniční farmáři je mají. Naši zemědělci nikoli. Cena zemědělské půdy poroste a dnes se ještě neví, zda banky boudou ochotny na koupi půdy zemědělci půjčit v případě, že na to český zemědělec nebude mít dostatek finančních prostředků. Odkup státní půdy se bude totiž řídit cenovými předpisy platnými v době, kdy bude obchod uskutečněn.

Celkový přehled výměry a ceny zemědělské půdy k 1.1.1997

Od počátku roku 1998 zasahuje do oceňování půdy nová vyhláška MF ČR č. 279/1997Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pokud se bude zemědělská půda převádět na půdu stavební a vyčleňovat z fondu zemědělské půdy, bude její cena podle nové vyhlášky podstatně vyšší. Při oceňování pozemků používá vyhláška nový faktor - koeficient prodejnosti. Ten vyjadřuje poměr cen tržních a cen zjištěných podle vyhlášky. Obecně bude platné, že koeficient prodejnosti nemovitostí blíže k městům či centrům bude růst a naopak s rostoucí vzdáleností od měst se bude koeficient snižovat. Koeficient prodejnosti u zemědělských pozemků má hodnotu 1,00. Vyhlášku bude využívat pozemkový fond při převodech nemovitostí podle zákona o půdě. Vyhláška se však netýká restitučních náhrad a privatizace. Oceňování zemědělské půdy na základě uvedené vyhlášky však zřejmě není podle informací pozemkového fondu konečné.

V současné době VÚZE zpracovává funkční úkol MZe ČR týkající se změn výše úřední ceny půdy. Před tím však je ale vhodné zhruba načrtnout obecné schéma výpočtu úřední ceny k tomu, aby bylo jasné, čeho se konkrétní změny týkají.

B P E J (bonitovaná půdně ekologická jednotka) - je popsána na základě charakteristik, klimatu, půdy a konfigurace terénu a je možné k ní přiřadit parametrizované údaje o produkci a efektivnosti hlavních zemědělských plodin.

Systém výpočtu úředních cen v ČR obsahuje 28 typových struktur, které se navzájem liší zastoupením devíti vybraných plodin. V každé typové struktuře jsou procenticky zastoupeny ty plodiny, které na dané BPEJ mají nejvhodnější pěstební podmínky.

1. 2 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9 plodina

Na základě těchto ohodnocení byl vypočítán hrubý roční rentní efekt. Ten by prakticky měl odpovídat hrubému hospodářskému výsledku před zdaněním.

Vysvětlujeme jej jako cenu produkce sníženou o náklad na její vynaložení se zakalkulováním zisku a daně.

V této fázi jsme dospěli k výpočtu 9 HRRE ( za každou sledovanou plodinu.)

H R R E

Váženým průměrem dle % zastoupení jednotlivých plodin dostaneme průměrný HRRE, který použijeme pro výpočet úřední ceny půdy pro konkrétní BPEJ

Pro novelizaci úředních cen zemědělské půdy bylo nutné :

· upřesnit typové struktury - to je výběr a procentické zastoupení jednotlivých zemědělských komodit do oblastí s nejpříznivějšími podmínkami pro jejich pěstování.

Procentické zastoupení plodin v oceňovacích strukturách ke dni 6.10.1997 bylo změněno takto:

· provést posouzení parametrických výnosů plodin v oceňovacích strukturách

Dnes se dá v podstatě konstatovat, že u většiny plodin, pěstovaných na hlavních půdních jednotkách, jsou parametrické výnosy o několik procent nižší než podle jakých skutečností jsou vypočítávány úřední ceny. Jelikož se ale do budoucnosti počítá s nárůstem výnosů plodin v ČR, není nutné v tomto směru provádět zásadní změny. Toto obecné konstatování se ale nevztahuje na výnosy cukrové řepy a to především v nejlepších pěstebních podmínkách. Skutečné výnosy jsou nad úrovní parametrizovaných výnosů, používaných při výpočtu ceny zemědělské půdy.

· změnit výchozí parametry pro výpočet úřední ceny půdy VÚZE pracuje na 2 subvariantách, které se týkají konkrétního výpočtu úředních cena zemědělské půdy.

Subvarianta 1

Výsledkem výpočtů v 1. subvariantě je ocenění půd, které správným způsobem odráží rentabilitu půd oceněnou HRRE od nejhorších půd k nejlepším.

Tímto způsobem by došlo k přesnému ocenění půdy v rámci podniků, obcí a okresů.Výsledek výpočtu:

Bázická cena = 35.000 Kč/haMinimální cena = 3470 Kč/haPrůměrná cena = 65.590 Kč/haMaximální cena = 160 151 Kč/ha ( tj. o cca 18,5% vyšší než podle vyhlášky MF ČR č. 279/1997Sb)

Subvarianta 2

Vzhledem k tomu, že se objevují hlasy proti zvyšování úrovně úředních cen zemědělské půdy, vycházelo se z bazické ceny rovné 20.000 Kč. Důvodem argumentů zemědělců je především vyšší daňové zatížení, očekávané v budoucnu.

Postup uplatnění v subvariantě 2 navazuje na dosud platný výpočet ÚCZP podle vyhlášky MF ČR 279/1997Sb. U záporných hodnot HRRE je pro výpočet ceny použita nelineární funkce a při kladných hodnotách HRRE lineární.To proto, aby minimální cena půdy byla zachována 5.000 Kč podle vyhlášky MF ČR č. 279/1997Sb., a již zmíněná cena při nulovém hrubém ročním rentním efektu byla 20.000 Kč.

Ocenění půdy na základě výpočtů ve variantě 2 se ale dochází k ne zcela přesnému vyjádření poměru mezi cenou půdy a HRRE (v záporných hodnotách).

Výsledek výpočtu:

Bazická cena = 20.000 Kč/haMinimální cena = 5.000 Kč/haPrůměrná cena = 51.217 Kč/haMaximální cena = 145.151 Kč/ha ( tj. o cca 7,5% vyšší než podle vyhlášky MF ČR č. 279/1997Sb)

CENY BPEJ v závislosti na HRRE u obou navrhovaných subvariant

Cena (Kč/ha)

180 000

160 000

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

Pramen: Podklady pro novelizaci úředních cen zemědělské půdy, Praha -prosinec 1997

Pro každého majitele zemědělské půdy je důležitá její úřední nebo tržní cena. Mimo jiné dále i výměra či poloha pozemku. Na druhé straně stojí ale také kvalita a produkční schopnost půdy.

Zemědělské půdy každoročně ubývá. Stále více se využívá k nezemědělským účelům. Její vzácnost roste a její tržní cena logicky stoupá. Kvalita půdy se snižuje. Díky nedostatku finančních prostředků nemohou zemědělci hnojením do půdy dostatečným způsobem vrátit živiny, které byly odčerpány pěstováním kulturních plodin. Ale i samotná hnojiva mohou půdě přinést mnoho negativ.

· Některá průmyslová hnojiva nevyhovují díky nadlimitním obsahům rizikových prvků, jako je arzén, kadmium, chrom, rtuť a olovo

· organická hnojiva (komposty a organo-minerálních směsi) pro vysoký obsah arzénu, kadmia, chrómu, mědi, rtuti, molybdenu, niklu, olova a zinku mohou půdám také uškodit

Do půdy se dostává velké množství těžkých kovů i z ovzduší. Je to daň pokroku. Přetechnizovaný a digitalizovaný svět si vyžaduje stále větší prostor na úkor lidí a jejich životního prostředí.

Z půdy se rizikové prvky dostávají do kultur zde pěstovaných. Z hodnocení MŽP vzplývá, že u orné půdy je střední úroveň kontaminace u všech porovnávaných rizikových prvků nízká a nedosahuje ani 33 % limitu, u trvalých travních porostů přesahuje střední úroveň kontaminace u kadmia mírně hranici 33 % limitu, u speciálních kultur (vinice, sady, chmelnice) je střední úroveň kontaminace v případě kadmia a zinku mírně nad hranicí 33 % limitu.

Literatura:

Lidové noviny, 10.1.1998, str.15

Lidové noviny, 14.3.1998, str. 11

Mladá fronta, ekonomika, 27.7.1998, str.14

Němec a kol.: Podklady pro novelizaci úředních cen zemědělské půdy, Praha 1997

Prováděcí vyhláška č. 279/1997 Sb.,zákona č. 151/1997 o oceňování majetku

http://www.trafika.cz/pr/1997/9712/pr260301. HTML

http://www.trafika.cz/pr/1997/9707/pr020201.HTML

http://www.uhul.cz/mze/mon96cze/zempuda.HTML