Ve stále ostřejším soupeření s Polskem, Slovenskem nebo s Maďarskem o výstavbu průmyslových areálů včetně těch strategických typu gigafactory se Česko může samo střelit do nohy. V Poslanecké sněmovně leží návrh novely zákona ministerstva životního prostředí, která má plošně zakázat budování skladů, obchodů a solárních elektráren na nejkvalitnější zemědělské půdě. Byť úprava výrobní provozy výslovně nezmiňuje, bez skladových prostor se neobejdou a zpřísnění by se jich dotklo také. Žádná ze zemí Evropské unie tak tvrdou regulaci nemá.
Přitom se dvě třetiny lokalit vytipovaných pro budoucí průmyslové areály nacházejí právě na ornici I. a II. třídy. Plyne to z databáze nemovitostí a ploch pro podnikatelské účely státní agentury Czechinvest. Těchto pozemků je téměř 280 z celkových 460 vybraných.
Zákon dopadne i na průmyslové zóny
Na striktní pravidla by podle odborníků doplatily nejen chystané investiční záměry, ale i automobilky Škoda Auto, Hyundai a jiní velcí tuzemští výrobci v případě, že by své nynější výrobní kapacity chtěli rozšiřovat.
„V zásadě lze říci, že by většinově už nebylo možné stavět v Česku další velké průmyslové projekty,“ řekl výkonný ředitel Sdružení pro zahraniční investice – AFI Ondřej Votruba. Dodal, že pokud parlament plošný zákaz výstavby schválí, bude to velká rána pro konkurenceschopnost České republiky. „Zákon dopadne nejen na výstavbu na zelené louce, ale i na některé brownfieldy, a dokonce i na strategické průmyslové zóny,“ varoval Votruba.
Že předkládaná norma nezmiňuje výrobní provozy, není pro gigafactory ani menší záměry nijak zásadní. „Sklady tvoří ve výrobních halách nezanedbatelnou část. Pokud je pojmem sklad myšlena průmyslová výstavba obecně, pak se tento zákaz dotkne i výrobních projektů,“ uvedl Ondřej Míček z mezinárodní realitní poradenské společnosti Savills. Zároveň je běžné, že územní plány měst a obcí v drtivé většině povolují průmyslovou výstavbu pro výrobu se skladováním dohromady.
Rezort životního prostředí navrhuje, aby se restrikce vztahovala jen na projekty o rozloze větší než jeden hektar. Na jednom hektaru lze postavit halu o velikosti čtyř a pěti tisíc metrů čtverečních. Strategické projekty ale vyžadují prostory o rozloze desítek až stovek tisíc metrů čtverečních.
Podle expertů Polsko, Slovensko, Maďarsko nebo Německo podobný strop neuplatňují. V Česku je průmyslových pozemků už delší dobu nedostatek a další omezení by zvedlo ceny parcel. To by výstavbu nových provozů a také produktů vyráběných a skladovaných v tuzemsku prodražilo. „Naprosto souhlasím s nutností ochrany půdního fondu, je ale nutné najít kompromis mezi životním prostředím a trhem,“ soudí Míček.
Za čtvrtstoletí ubyla dvě procenta ornice
Zemědělský půdní fond (ZPF) podle katastru nemovitostí představuje 4,2 milionu hektaru, tedy přes 53 procent rozlohy státu. Celková výměra půdy I. a II. třídy, jíž se týká navrhovaná novela zákona, je méně než poloviční, přibližně 1,6 milionu hektaru. Ze ZPF je každoročně odejmuto na výrobu a skladování v průměru jen 150 hektarů ornice s nejvyšší bonitou. Podle Českého statistického úřadu klesla rozloha obdělávané půdy za posledních pětadvacet let o pouhá dvě procenta.
To je jeden z důvodů, proč někteří průmysloví developeři považují spory o normu za „politické cvičení“. Podle svých slov na těch nejkvalitnějších zemědělských lokalitách výstavbu nechystají, protože by jen ztráceli čas. „Potenciálním klientům musíme nabízet zóny, které ideálně už mají platné územní rozhodnutí, aby se dalo v rychlosti výstavby projektu konkurovat okolním zemím,“ řekl pod podmínkou anonymity zástupce jednoho z velkých hráčů na trhu.
Developeři musejí spekulativně vyhledávat vhodné pozemky a až v pokročilé fázi povolování je nabízet investorům a nájemcům. „Rozhlížíme se po více lokalitách, z nichž řada nedopadne. To, že je v územním plánu plocha pro průmyslovou výstavbu, v české realitě ještě neznamená, že tam bude průmyslová výstavba nakonec povolena,“ poznamenal developer.
Ani společnost Urban Developers and Investors (UDI) nemá ani neplánuje žádný ze svých českých projektů logistických areálů na zemědělské půdě I. a II. třídy. „Pokud chceme mít právní řád nastaven systémově, pak dle mého názoru není logické dělat podobná zásadní omezení celoplošně a nepřihlížet ke konkrétním případům,“ míní ředitelka strategie UDI Marcela Fialková.
Aktuální záměry developerů se ale týkají hlavně menších nebo středně velkých projektů. Kdyby se znovu objevila šance na získání strategické investice, jakou byla například továrna Volkswagenu na baterie do elektromobilů, chystanou novelou zákona by se Česko už dopředu diskvalifikovalo.
Místo přitvrzování paragrafů by měl stát podle developerů vypracovat strategický plán rozvoje průmyslu a obchodu a posuzovat konkrétní výstavbu v daném místě. „Bylo by na státních orgánech, aby rozhodly, který zájem, zda stavba nebo pole, převažuje,“ dodala Fialková. Aktuální úpravy zákona by podle ní měly směřovat zpět k původní předloze, která nechávala rozhodnutí na odborných orgánech.
Koaliční strany se zalekly vlastního slibu
Tahanice o novelu zákona jsou ukázkou politické horlivosti, která by se vrátila jako bumerang. Posílení ochrany zemědělské půdy má všech pět stran současné vlády ve svých programech. Tvrdý přístup razí KDU-ČSL, která ovládá ministerstvo životního prostředí, Piráti a STAN. Naopak ODS je pro umírněnější pravidla.
Na druhou stranu to nejsou jen občanskodemokratičtí poslanci, ale i jejich lidovecký kolega David Šimek, který se začal zasazovat o změkčení předkládaných paragrafů. „Výrobní provozy se bez prostor pro skladování až na výjimky neobejdou. Zároveň jsou tu firmy jako třeba Hyundai, které postaví továrnu, ale následně do regionu přivedou i další podniky, třeba logistické,“ argumentuje Šimek, který je spoluautorem jednoho z pozměňovacích návrhů.
I druhý návrh z pera poslanců ODS Ivana Adamce a Jana Bureše původní striktní zákaz mírní, aby si Česko nezavřelo dveře k ekonomicky výhodným projektům. Zatímco Šimek by udělování výjimek svěřil rezortu životního prostředí, Bureš s Adamcem by limity vtělili přímo do zákona. Stavět na nejúrodnějších parcelách by šlo například do doby, než by podíl odejmuté půdy překročil zákonem stanovenou hranici.
Zmírnění pro projekty s velkým ekonomickým a sociálním potenciálem připouští i mluvčí ministerstva Veronika Krejčí: „Lze si představit, že by výjimku mohl dostat například logistický areál, který by byl součástí technologického centra ve smyslu výzkumu, vývoje, testování, správy dat či pokročilé výroby a podobně.“ Už v současnosti platná norma přitom umožňuje vyjmout nejlepší a nejvíce chráněné pozemky za předpokladu silného veřejného zájmu, který převažuje nad ochranou takovéto půdy.
Novelu zákona kritizuje i Svaz měst a obcí, protože podle něj nepřijatelně nahrazuje územně plánovací dokumentaci samospráv a značně jim tak ztíží vznik jakýchkoliv větších projektů. Některá průmyslově zaměřená města, jako je například Mladá Boleslav, Brno či Kolín, jsou navíc obklopena jen zemědělskou půdou I. a II. třídy. Zpřísnění pravidel by jejich další rozvoj úplně zastavilo.
